Comme j’ai eu l’occasion de l’écrire dans un précédent article (ici), nous avons préféré mettre notre logement en location plutôt que de le vendre pour financer notre voyage. Ainsi, nous saurons où nous logerons quand nous rentrerons. Cela fait un soucis de moins au retour. Un soucis de moins… en fait, pas tout à fait! Mettre sa résidence principale en location a plusieurs conséquences : il faut s’informer sur les conditions de la location, sur les revenus potentiels et les charges à déduire, rechercher et sélectionner un ou plusieurs locataires, il faut souscrire une assurance spécifique, résilier un certain nombre d’abonnements, retirer ses affaires personnelles et donc faire deux déménagements (un à l’aller, l’autre au retour), faire un inventaire de ce qui est laissé dans le cadre de la location, signer un bail, penser à le résilier le moment venu, réactiver les abonnements au retour…
Bien sûr, nous avions l’option de laisser la maison vide pendant un an. Mais cette option représente une perte de revenus importante. Par ailleurs, laisser une maison inhabitée pendant une si longue période présente d’autres inconvénients : risque de cambriolage, risque de sinistre non détecté à temps, nécessité de trouver une personne pour l’entretien minimal du jardin ou l’arrosage des plantes…
Nous avons donc pris notre décision assez rapidement et intégré une estimation préliminaire des revenus attendus dans notre budget global.
Quatre options existaient pour la mise en location : la location en meublée, la location vide, la location saisonnière, la location sans bail.
Location sans bail
Louer sans bail est très risqué. Car il n’existe aucun recours possible si le locataire ne paye pas son loyer ou s’il refuse de quitter le logement à la date convenue. Nous avons donc d’emblée écarté cette hypothèse.
Location vide
Normalement, la location d’un logement vide donne lieu à un bail de trois ans. La loi donne la possibilité de réduire la durée minimale à un an. Mais pas en-deçà. Dans notre cas, notre absence étant d’une durée légèrement inférieure à un an, cette option n’était pas envisageable. Ajoutons que louer un logement vide signifie faire deux déménagements complets, c’est-à-dire avec les meubles et l’électro-ménager. Le coût de ces déménagements et éventuellement du garde-meubles peut donc entamer une part significative des revenus générés par la location.
Location saisonnière
C’est la location type Airbnb. C’est l’option qui permet de générer les produits locatifs par jour les plus importants. Toutefois, il faut garder à l’esprit que le nombre de nuits louées dans une année ne peut dépasser 120. Par ailleurs, il faut aussi prévoir le coût de gestion lié aux entrées et sorties des locataires. Finalement, cette option n’était pas adaptée à notre situation, notre absence étant d’environ 11 mois.
Location en meublée
La location en meublée est donc l’option que nous avons choisie. La durée du bail est librement consentie entre le propriétaire et le locataire.
Agence immobilière
Au mois M3, nous avons fait appel à une agence immobilière (celle qui nous avait vendu la maison!) pour confirmer la faisabilité de notre projet de location et le montant possible du loyer. Vivant dans une commune avec deux écoles supérieures et notre période d’absence correspondant à une année scolaire, l’agence nous a confirmé qu’il n’y aurait pas de difficulté à trouver des étudiants intéressés par une co-location.
Nous avons confié un mandat à l’agence qui a commencé à rechercher des locataires en juin (mois M6). Aucune annonce n’avait encore été publiée, que déjà plusieurs candidats s’étaient manifestés. Nous avons ainsi signé très rapidement un bail pour une durée de 11 mois (de début août 2018 à fin juin 2019).
Assurance
Il faut penser à transformer son assurance habitation en assurance PNO (propriétaire non occupant). L’opération s’est faite sans difficulté avec notre assureur habituel. Il faut également penser à résilier les éventuelles assurances Responsabilité Civil spécifiques, contractées pour les enfants.
Abonnements
Mettre en location son logement, implique de résilier un certain nombre d’abonnements (électricité, eau, gaz…). En accord avec les locataires, nous avons fait le choix de conserver notre abonnement Internet/Télévision et de l’intégrer dans les refacturations. Nous avons conservé à notre charge, le contrat d’entretien de la chaudière à gaz.
Résiliation du bail
Si la durée du bail est inférieure à 1 an, la résiliation est automatique.
En revanche, si la durée du bail est égale à 1 an, il est nécessaire d’informer le locataire avec un préavis minimal de trois mois. A défaut, le renouvellement du bail est automatique.
